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三大信号暗示楼市危机房地产的5178点随

2019-01-29 20:47:59

三大信号暗示楼市危机!房地产的5178点随时到来?

8月,全国70个大中城市房价再次出现普涨,新房价格环比涨幅创近79个月的新高。楼市已经疯了,而且疯势已从一线城市向二、三线城市蔓延!股市则仍在暗淡角落里独自伤神。有分析认为,现在的楼市已经相当于去年的股市5178点。

楼市疯狂的背后,虽然为房企带来了销售业绩的高速增长,但企业净利润的增长速度却没有跟上。相反,不少房地产商虽然营业收入增长了,但净利润同比却出现下滑局面。

Choice数据统计显示,截止上半年,A股152家上市房企中,净利润同比下滑的房企有55家。其中,亏损房企有31家,且均已连续多年净利润下滑。

表1 2016年上半年净利润同比下滑的A股上市房企

股票代码

股票名称

上半年归属于母公司股东的净利润(万元)

同比增幅(%)

紫光学大

-1150.62

-632.79

大港股份

-2930.16

-374.57

天房发展

-8783.76

-369.11

*ST珠江

-4737.06

-320.40

长春经开

-2992.02

-211.84

沙河股份

-1044.90

-171.59

市北高新

-1915.75

-126.00

深物业A

-524.87

-116.84

中关村

-1349.18

-109.02

中房地产

43.28

-98.08

中弘股份

2098.17

-97.14

海航投资

503.08

-94.15

中洲控股

2645.87

-93.68

海德股份

114.70

-91.96

大连友谊

1025.37

-91.79

*ST中企

-6156.63

-91.67

美都能源

1813.35

-89.25

冠城大通

3424.41

-88.90

格力地产

22748.22

-75.22

栖霞建设

2370.87

-69.05

电子城

3826.32

-62.19

深振业A

10208.52

-60.44

万业企业

6245.59

-58.41

城投控股

148894.57

-49.62

阳光城

17107.37

-46.35

空港股份

1162.13

-46.02

苏宁环球

17354.10

-45.81

信达地产

13038.79

-44.66

中国武夷

4002.15

-44.07

中体产业

711.40

-42.14

海航创新

-1836.03

-39.16

浦东金桥

23309.47

-32.91

南京高科

51674.24

-32.27

海南高速

3235.99

-29.51

新湖中宝

31027.12

-29.30

深深房A

13476.11

-27.71

嘉宝集团

13340.69

-27.43

迪马股份

12623.02

-26.75

鲁商置业

3279.18

-26.38

华业资本

33123.03

-25.96

中南建设

33694.03

-24.27

天宸股份

5329.39

-24.22

陆家嘴

67385.06

-23.56

天健集团

17744.79

-19.62

中粮地产

16093.83

-18.10

数源科技

1627

三大信号暗示楼市危机房地产的5178点随

.54

-17.96

荣安地产

1798.74

-17.59

哈高科

-887.05

-16.69

外高桥

31187.07

-15.01

金融街

75862.31

-11.66

华鑫股份

14222.31

-9.36

新潮能源

-3678.89

-7.29

银亿股份

26176.96

-3.56

张江高科

28430.92

-2.19

新黄浦

8075.56

-2.00

数据来源:Choice数据

以上半年大出风头的房企信达地产为例,今年上半年,信达地产实现营业收入约30.7亿元,同比增幅41.8%;上市公司股东应占净利1.3亿元,同比下滑44.66%,而扣除非经常性损益,信达地产净利亏损逾7000万元,同比下滑131%。净利润大幅下跌,与信达地产上半年成本的大幅增加相关, 公开资料显示,2015年至今,信达地产通过公开拿地新增9宗地块,最引人瞩目的是上半年摘得上海顾村“高价地”,为此,信达地产共耗费58.05亿元,溢价率306.53%。信达地产几乎一战成名。

另一个暗示楼市危机的信号则为存款增速大幅降低。从下面这张图可以清晰的看到,房价上涨的幅度,90%跟全国存款增速相关。2007年那次股灾之后,存款下降,但房价却上升很快,最后的结果就是08年的突然危机,房价涨幅为负,只不过当年4万亿出台,给房价打了一针兴奋剂,又生生给拉起来了。而在此之后的年房价涨幅非常大,进入2012年后反而变得逐渐瓶颈,到14年跌到了谷底。

现在的场景跟07年那次股灾之后的情况特别相似,居民存款下降较多。2014年之后大家手头稍微宽松了一些,存款也开始增加,但股灾来临后,存款被快速消灭,而房价却后知后觉的开始上涨。经历2015年下半年的股灾受伤之后,大家可能还是觉得买房比较踏实,这个场景跟07年股灾后的场景何其相似。

图1 中国房价涨幅、全国存款增速(%)

数据来源:海通证券研究所

那么未来存款的走势是什么样呢?从下图2可以看出,未来存款增速很明显是逐渐回落,而且是加速回落。这也就意味着,未来一段时间大家都不会有钱,而且很可能是越来越穷,这个回落的速度和趋势,从斜率上可以看得出来,远远大于2007年,而从幅度来说,已经是2013年的新低了。货币对于房价的支撑越来越弱,而房价逆势涨的还越来越疯。

图2 存款增速、贷款增速

数据来源:海通证券研究所

再看一下北上深,也是如此,存款下滑房价滞后下滑,而如今存款已经接近于负增长,而从趋势上来看,未来一段时间,存款继续下行,已经是大概率事件,而房价增幅延迟个月,开始下滑也已经是确定的事情。

图3 北上深存款增速(%)

数据来源:海通证券研究所

因此,海通证券认为,一线城市房价大幅飙升其实更多是一种货币现象。但从存贷数据来看,一线城市存款增速已大幅降低,且远低于贷款增速,意味着银行放贷能力在减弱,也预示着地产价格面临调整的风险加大。

此外,房地产增速已经全面放缓。国家统计局9月13日公布数据显示,截至8月份,国内住宅类商品房待售面积已降至4.25亿平方米,连降6月。其与2月份4.66亿平方米高点相比,已累计降低0.41亿平方米。同期国内商品房(含住宅、办公、商业)待售面积降幅为0.20亿平方米,住宅类房地产去库存效果显现。但同时,住宅类商品房销售、施工、开发投资三大指标增速均出现放缓,其背后风险正逐步显现。

一、住宅类商品房销售情况。今年月份,国内住宅类商品房销售面积、销售额同比增速均大幅高于去年同期,但在趋势上却呈现相反态势。

月份住宅类商品房销售面积同比增速为25.6%,增幅已连续4个月回落,并创出今年来新低。同期住宅类商品房销售额同比增速40.1%,亦是连续4月回落,同样创出今年新低。

二、住宅类商品房施工情况。今年月份,住宅类房屋新开工面积7.36亿平方米,累计同比增幅12.2%,连续4个月增速回落,并创出今年以来新低。同期房屋竣工面积3.72亿平方米,累计同比增幅18.2%,创4月份以来增幅新低。

与此同时,月份,住宅类房屋施工面积达到47.99亿平方米,同比增速2.9%,已是连续6个月增速下滑,并创今年以来增幅新低。

三、房地产开发投资情况。今年月份,国内房地产开发计划总投资达53.97万亿元,累计同比增速8.8%,连续两个月下滑,并创3月份以来新低,其增幅走势与2015年保持一致。但值得注意的是,今年月份国内房地产开发新增固定资产达1.81万亿元,累计同比增速11.2%,创3月份以来新高,与去年同期形成相反走势。这两项指标一降一升,反映出开发商开工意愿有限,同时却通过不断拍地增加固定资产。

瑞银中国首席经济学家汪涛表示,信贷推高的资产价格上涨不能持续。7月以来的房地产市场火热会逐渐降温,当前货币政策调控十分关键。值得关注的是,房地产投资过去几个月是下行的,开发商对未来并没有那么乐观。

从以上的指标可以看出,房地产市场风险开始聚集。那么,现在的楼市是不是正在上演最后的疯狂,房地产5178点是不是即将到来?

调查统计发现,高达65.2%友认为现在的楼市和5178点的股市很相似,29.7%友则认为是不相似的,完全不能相提并论。

另外,60.4%友认为中国房价还会继续疯狂;29.9%友则认为不会,因为泡沫过大,上涨无力。

此外,我们也可以看到,上海前期市场的过热情绪都有了明显降温,成交平稳。杭州在经过了限购前夜的疯狂之后,杭州市区(含余杭、萧山、大江东)的成交量骤然下降。昨日楼市成交降至328套。

有分析人士指出,目前接盘一线城市无异于刀口舔血,房地产正在加速赶顶,楼市5178或已不远。

中金发布研报称,建议警惕商品房销售放缓风险,随著部分城市再次收紧房地产政策,下行风险愈来愈大,房地产逐步进入周期的下行阶段是大概率事件。

住建部政策专家委员会副主任顾云昌表示,中国房地产市场无论是销售还是投资,均存在一个3年(40个月左右)的短周期。房地产市场在这一周期中,会出现从回暖反弹到见顶,再到降温的全过程。“今年月份销售、投资等数据冲顶,意味从去年一季度以来的上升周期已经完成,此后一年半左右楼市将以降温为主基调。”

顾云昌预测称,2017年,房地产销售或将明显放缓,甚至出现负增长。销售回落主要因为前期需求透支,但楼市下行的时期恰恰是购买力重新积蓄的阶段,此后又会出现回涨的情形。

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